Bien immobilier : choisir entre une SCI et une SCCV

Pour posséder un bien immobilier à plusieurs, il existe deux statuts juridiques qui permettent de gérer au mieux l’association. Mais lequel des deux est le plus adapté à la propriété convoitée en Société civile immobilière (SCI) ou en Société civile immobilière de construction vente (SCCV) ?

Si ces deux structures juridiques sont si souvent créées, c’est bien pour des raisons avantageuses pour les investisseurs qui se prémunissent des autres personnes engagées dans cette société. Les deux statuts juridiques sont aisés à enregistrer et à immatriculer au registre du commerce, mais il convient d’étudier chacun en fonction de la réalité du projet immobilier. Alors SCI ou SCCV, que choisir ?

Pourquoi des sociétés civiles immobilières

L’intérêt premier de ces structures juridiques est que le bien immobilier appartient à une société. Le bien n’est donc pas divisible. En revanche la société est la propriété de plusieurs personnes qui peuvent posséder un nombre de parts différentes. Les frais, des investissements et des gains sont partagés au prorata des parts de société détenues. Il s’agit donc d’une gestion équitable.

En l’absence de SCI, un bien détenu en indivision est voué aux complications si l’une des personnes souhaite vendre ou décède. Alors que les mêmes personnes associées en SCI ont une plus grande liberté, les ventes, échanges ou cessions de parts sont des opérations simples nécessitant une parution d’annonce légale.

SCI, la structure juridique d’un bien immobilier

Pour gérer une propriété immobilière entre plusieurs personnes, la SCI est la forme administrative qui permet de distribuer les bénéfices ou de percevoir les pertes équitablement sans les difficultés liées aux indivisions.
La Société civile immobilière ne peut concerner que des immeubles pour l’acquisition, la gestion, la mise en location, la construction pour la vente.
En configuration d’indivision, chaque choix concernant le bien immobilier, devra être collégial et recevoir l’acceptation de la majorité des personnes copropriétaires. Par exemple, un bien de famille peut devenir un vrai casse-tête lorsque survient un décès et qu’il est nécessaire d’envisager de le mettre en vente ou en location, ou bien encore de gérer la succession.

La SCI est ici la solution simple à mettre en place. La société civile créée par les associés permet de gérer le ou les biens selon les statuts dans lequel tout est indiqué — à savoir le rôle de chacun, ses tâches et ses obligations face à toutes les situations.
Parmi les avantages apportés par la SCI, il convient de noter qu’obtenir un financement est facilité, céder des parts sociales se fait sans notaire et les associés sont imposés sur leurs revenus, uniquement.
Afin de constituer une SCI au mieux, il est recommandé de faire appel à un homme de droit qui saura suivre les règles inhérentes à la création de la Société civile immobilière et à son enregistrement.

La SCCV, une société civile immobilière à finalité particulière

Comme son nom l’indique, la Société civile Immobilière de construction vente n’a pas la même finalité que la SCI.
Construire pour vendre, un objectif commercial destiné à créer du bénéfice sur une opération immobilière de construction. Lors de la vente du bien, le produit est partagé au prorata des prises de parts du capital de la SCCV des associés (deux au minimum). Chacun est imposé sur les bénéfices de l’opération.

La responsabilité des associés est limitée à la part de capital social apporté par chacun.
Une SCCV bien pensée exige des statuts bien pensés, donc bien rédigés. Ici, encore un professionnel du droit est fortement recommandé pour qu’aucun point juridique ne soit omis.
La SCCV est vraiment la structure pour une opération immobilière de construction et vente immédiate.

Le projet détermine la structure juridique : SCI ou SCCV

Il convient de bien définir le projet immobilier à court et à long terme, le bien penser, le bien écrire. Une fois que vous aurez publié un avis de constitution de SCI ou SCCV dans un journal d’annonces légales, vous pourrez déposer un dossier de demande d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette formalité peut être effectuée en ligne sur le site Infogreffe ou directement auprès du greffe du Tribunal de commerce compétent.